Vivienda adecuada: reforma que redefine las reglas del sector inmobiliario en México
El 29 de abril de 2026, se publicó en el Diario Oficial de la Federación el "Decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones de la Ley de Vivienda, en materia de vivienda adecuada". El Decreto entró en vigor al día siguiente de su publicación.
IMPORTANCIA
El concepto no es nuevo en el derecho internacional —proviene de los estándares del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU—, pero su incorporación expresa a la legislación mexicana es relevante porque convierte esos estándares en parámetros normativos exigibles dentro del orden jurídico nacional.
Conforme al Decreto, una vivienda es adecuada cuando cumple de forma simultánea con los siguientes siete elementos:
Accesibilidad: La vivienda y sus servicios deben ser física y económicamente accesibles para todos, incluyendo personas con discapacidad.
Asequibilidad: El costo de la vivienda no debe comprometer la satisfacción de otras necesidades básicas del hogar.
Habitabilidad: Debe ofrecer espacio suficiente, protección contra el frío, calor, lluvia y riesgos a la salud.
Disponibilidad de servicios: Acceso a agua potable, saneamiento, energía, alumbrado, recolección de residuos y servicios de emergencia.
Seguridad en la tenencia: Protección legal contra desahucio, hostigamiento u otras amenazas sin importar el régimen de propiedad.
Ubicación: Acceso a fuentes de trabajo, servicios de salud, escuelas y otros servicios sociales; alejada de zonas contaminadas.
Adecuación cultural: Respetar la expresión de identidad cultural y el modo de vida de los habitantes.
Enfoque de derechos humanos: población prioritaria
La reforma refuerza la obligación de aplicar la Ley bajo principios de equidad, inclusión social y perspectiva de género. De manera particular, el Decreto reconoce expresamente a dos grupos como población de atención prioritaria en todos los programas e instrumentos de política de vivienda:
Mujeres jefas de familia.
Víctimas de violencia de género.
Este reconocimiento implica que los organismos de vivienda deberán diseñar o adaptar sus programas, subsidios y esquemas de financiamiento para dar preferencia activa a estos grupos. Para las empresas desarrolladoras que participen en programas públicos, esto puede traducirse en criterios de elegibilidad, cuotas de asignación o requisitos de reporte.
Nuevas facultades de los organismos de vivienda
Uno de los cambios más relevantes para el sector es la ampliación de las atribuciones de los organismos e instituciones que financian vivienda —INFONAVIT, FOVISSSTE y sus equivalentes— para realizar las siguientes actividades:
Adquirir, construir, rehabilitar y arrendar vivienda. Esto abre la posibilidad de que organismos públicos compitan o colaboren con el sector privado en el mercado de renta habitacional.
Financiar esquemas de autoproducción y autoconstrucción, reconociendo que una parte significativa de la vivienda en México se produce fuera del mercado formal.
Urbanizar terrenos destinados al desarrollo habitacional. Una atribución que antes correspondía principalmente a los municipios o a desarrolladores privados.
Enajenar bienes inmuebles de su propiedad, con la condición de que se preserve la viabilidad financiera de los fondos y se protejan los derechos de los trabajadores cotizantes.
La inclusión de la figura de arrendamiento es especialmente significativa en el contexto actual, donde el acceso a crédito hipotecario es limitado para amplios segmentos de la población. Su instrumentación, sin embargo, dependerá de las reglas específicas que cada organismo emita.
Subsidios: nuevos criterios de asignación
El Decreto establece criterios explícitos para la asignación de subsidios habitacionales, diferenciando según niveles de ingreso y priorizando a personas en situación de pobreza o vulnerabilidad. Esto representa un cambio de enfoque respecto al modelo anterior, donde los subsidios podían distribuirse de manera más discrecional.
Para quienes participan en licitaciones o convenios con organismos públicos de vivienda, este cambio implica que la elegibilidad de los proyectos podría quedar condicionada a demostrar que atienden a los segmentos de ingreso prioritarios, lo que añade un criterio adicional a la evaluación de viabilidad de los desarrollos.
Tecnología y sustentabilidad: nuevo estándar para el sector privado
El Decreto establece que los esquemas de financiamiento para el desarrollo y aplicación de ecotecnias y nuevas tecnologías en vivienda y saneamiento deberán alinearse con los principios de vivienda adecuada.
Esto introduce una obligación que trasciende la simple declaración de intenciones: un proyecto de vivienda que incorpore tecnologías de ahorro energético, captación de agua pluvial, sistemas de tratamiento de aguas residuales u otras ecotecnias deberá demostrar que estas soluciones contribuyen —y no comprometen— los siete elementos de la vivienda adecuada, en particular la habitabilidad, la disponibilidad de servicios y la asequibilidad.
Decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones de la Ley de Vivienda, en materia de vivienda adecuada, DOF, 29 de abril de 2026: https://www.dof.gob.mx
